Valore normale
Riguardo al “valore normale” il comma 3 dell’art.9 del d.p.r. 917/1986 dispone che, salvo quanto stabilito per le quote, le obbligazioni, azioni, obbligazioni e titoli, per valore normale si intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per i beni e servizi della stesa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione nel tempo e nel luogo in cui e’ stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo piu’ prossimi.
In deroga a quanto sopra:
• per quanto riguarda i titoli negoziati nei mercati regolamentati, si prende come valore normale la media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese.
• per le azioni o quote di società’ non azionarie, e per i titoli o quote di partecipazione al capitale di enti diversi dalle societàsi fa riferimento in proporzione al valore del patrimonio netto della societa’ o ente, ovvero, per le società o enti di nuova costituzione, all’ammontare complessivo dei conferimenti.
Il valore normale e’ spesso preso come valore di riferimento minimo a cui fare riferimento per valutazioni su di titoli, conferimenti, rimanenze, beni mobili e immobilizzazioni.
Riguardo alle cessioni immobiliari, e’ ora possibile l’accertamento riguardo il superiore ammontare di operazioni imponibili su beni immobili e relative pertinenze, accertando il valore normale del bene, invece del valore catastale indicato nel rogito.
In pratica l’indicazione nel rogito del valore catastale dell’immobili non costituisce piu’ una barriera contro l’attivita’ di accertamento dell’ufficio, che risulta possibile nelle varie imposte, (iva, imposte sui redditi, imposte indirette), sulla base del valore normale del bene ceduto laddove superiore al corrispettivo dichiarato (opera come presunzione legale relativa).
Ai fini IVA (per la quale sussisteva un prinicipio di “non rettificabilita” sulla base dei parametri previsti per l’imposta di registro), per gli uffici e’ ora possibile rettificare la dichiarazione annuale IVA quando il corrispettivo di cessione sia inferiore al valore normale del bene, il riferimento al valore normale del bene costituisce quindi prova certa diretta di infedelta’ della dichiarazione.
Anche riguardo alle imposte dirette, gli uffici possono rettificare direttamente il reddito d’impresa tenendo conto del valore normale dei beni immonili ceduti quando questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato. (art. 39 d.p.r. 1973/600)
“per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s’intende integrata anche se l’infedelta’ dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’articolo 9 comma 3 del tuir 1986/917.
Un’altra disposizione recita “ per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui … il valore normale non puo’ essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato” fermo restando per il contribuente la facolta’ di fornire la prova documentale che il maggior valore del mutuo e’ finalizzato ad opere di ristrutturazione o simili.
Ai fini invece delle imposte di registro e ipocatastali, il valore catastale costituisce ancora uno “scudo” all’accertamento per le cessioni di immobili realizzate con il sistema “prezzo-valore”, vale a dire quelle aventi ad oggetto fabbricati ad uso abitativo dove l’acquirente sia un privato che ha richiesto che la tassazione sul valore catastale e nel rogito risulti correttamente indicato il valore effettivo del cespite.
In pratica quindi i piu’ comuni atti soggetti a potenziale accertamento sulla base del valore normale sono (dal 01/01/2007):
• Cessioni di immobili in cui la parte acquirente non sia persona fisica, o se persona fisica nei casi in cui non sia stata espressa la dichiarazione di volersi avvalere della regola del prezzo-valore
• Cessioni di terreni e/o fabbricati non abitativi e loro pertinenze
• Conferimenti in società’
Sono invece esclusi dalla norma e quindi continua ad applicarsi il criterio di accertamento basato sulla valutazione catastale dell’immobile:
• Cessioni di immobili abitativi (e pertinenze) laddove la parte acquirente sia persona fisica
• Atti che non costituiscono cessioni di immobili (atti aventi natura dichiarativa)
• Trasferimenti a titolo gratuiti fra vivi e mortis causa
Recentemente sono state predisposte le disposizioni in materia di “individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati”. Criteri basati sui valori dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio, valori comunque integrati da altre informazioni in possesso dell’ufficio come:
• Valore del mutuo per gli atti soggetti ad Iva
• Prezzi effettivamente praticati tra i privati per la stessa zona nello stesso periodo
• Altre prove certe (prezzi) emerse dalle risultanze di indagini finanziarie o prezzi emersi da offerte di vendita
Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale e’ determinato dalla media tra valore minimo e valore massimo espresso dall’osservatorio del mercato immobiliare. Gli immobili ristrutturati o ultimati da non piu’ di quattro anni invece devono sempre essere ammessia al calcolo desumendo uno “stato conservativo ottimo”